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[이생집망③] 근본 해결책 실종된 공급대책

정부 공급계획 내놨지만 공공재개발 등 진통 극심

수요자 니즈에 맞는 공급 대책 및 제도 개선 필요

최수진 기자 (csj890@ebn.co.kr)

등록 : 2020-09-28 10:54

이생집망, 이번 생에서 집 사기는 망했다란 뜻이다. 최근 3040세대 사이에서 유행하는 말로 '내 집 마련'에 대한 극심한 좌절감이 느껴지는 대목이다. 정부의 각종 부동산 정책에도 집 마련 꿈은 멀어져가는 현실에 실수요자들의 한숨만 깊어지고 있다. EBN은 3회에 걸쳐 현재 부동산 시장의 현황과 문제점, 해결책을 집중조명해 본다.<편집자 주>


계속되는 부동산 시장 문제를 풀 근본적인 해법은 결국 충분한 공급이다. 넘쳐나는 수요와 달리 공급은 한정적이기 때문에 집값이 계속 상승하고 있다는 것이다.


정부도 공급 대책을 쏟아내고 있지만 곳곳에서 불만이 터져 나오고 있다. 이에 부동산 전문가들은 예비 수요자들이 '원하는' 공급 물량의 파악과 규제의 완화가 필요하다고 지적하고 있다.


▲ 서울 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒ데일리안DB

◆정부 공급 대책에도 시장선 떨떠름


국토교통부는 수도권 내 안정적 주택 공급기반을 마련하기 위해 공공택지 84만호·정비 39만호·기타 4만호 등 127만호를 올해부터 순차적으로 공급할 계획이다.


정부의 공급 대책에는 태릉 CC·용산 캠프킴 등 도심 내 군부지를 활용한 신규택지 발굴·과천청사 일대 등 공공기관 이전 및 보유 유휴부지 활용 등이 포함돼 있다.


또한 수도권 30만호 등 총 77만호의 계획된 공공택지 내 공공분양 중 사전 청약 물량을 9000호에서 6만호로 대폭 확대하기로 했다.


이외에 공공재개발 및 공공참여형 고밀재건축을 통해 서울에 9만호의 공급도 계획하고 있다.


하지만 이러한 정부의 공급대책 발표에도 시장의 반응은 떨떠름하다.


3기 신도시의 경우 내년부터 사전 청약을 받기로 했지만 아직까지 토지 수용 절차도 시작되지 않아 속도감 있는 사업 진행 여부가 불투명하고 태릉CC·과천정부청사 일대 개발도 지역 주민들의 반발이 극심한 상황이다.


정부의 공공 정비사업도 난항이 예상된다. 공공재개발은 최근 관심을 보이는 단지가 늘고 있지만 공공 재건축의 경우 환영받지 못하고 있다.


용적률을 300~500% 수준으로 규제를 완화하고 층수도 최대 50층까지 허용하지만 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수해 장기 공공임대·공공분양 등으로 활용할 예정이기 때문이다.


◆효과적 공급, 정확한 수요 예측으로부터


전문가들은 정부가 충분한 규모의 공급 대책을 마련했지만 수요자들의 니즈를 제대로 파악하지 못했다는 점을 가장 큰 문제로 지적했다.


장재현 리얼투데이 팀장은 "결혼 한 사람을 위한 주택을 공급할지 아이가 있는 세대를 위한 주택을 늘릴지, 1인 가구를 위한 주택을 늘릴지를 명확한 수요 예측을 통해 공급해야 한다"고 강조했다.


똑같은 규모의 대지에 집을 짓는다고 해도 한 명이 살 집과 두 명이 살 집, 네 명이 살 집은 세대수가 다르게 구성되고 유치원·학교 등 인근에 들어서야 할 인프라도 상이하기 때문이다.


권일 부동산인포 팀장도 "공급 대책이 너무 급박하게 이뤄지는 것은 문제"라며 "공급 확대가 중요하지만 장기적인 관점에서 수요자의 니즈를 정확히 파악하고 시스템을 구축하지 못하면 문제가 되풀이 될 수밖에 없다"고 설명했다.


정부의 공급 방향성이 아쉽다는 평가도 이어지고 있다.


양지영 R&C연구소 소장은 "정부가 추진하는 공급 물량이 적은 것은 아니지만 현재 내 집 마련 수요가 높은 상황이지 임대주택을 원하는 것이 아니다"라며 "분양 주택 공급을 늘려야 하고 교통 대책을 더 빠르게 추진하는 것이 중요하다"고 말했다.


▲ 서울 송파구의 한 공인중개업소에 부동산 매물이 붙어있다.ⓒ데일리안DB

◆“강력한 규제 부동산 해법 아냐”


일각에서는 정부의 고강도 규제가 지금의 부동산 시장 혼란을 야기하고 있다는 주장도 나온다. 계속된 규제가 풍선효과를 낳았고 지금 집을 사지 않으면 안 된다는 패닉바잉(공황구매) 현상으로 이어졌다는 것이다.


특히 서울 도심의 경우 신규 택지 개발이 어렵기 때문에 재건축·재개발을 통해 공급이 원활하게 이뤄져야 하는데 규제가 이를 막고 있다는 지적이다.


박인호 숭실사이버대학교 부동산학과 교수는 "수요가 많은 곳에 공급을 해야하는데 지금은 외곽 등에 공급을 하고 있기 때문에 집값이 떨어지기 어렵다"며 "서울에 재건축·재개발을 통해 필요한 곳에 공급을 해야 한다"고 강조했다.


이어 "역대 정부마다 강남 재건축을 하면 주변 가격이 영향을 미칠 것이라는 이야기가 나오고 있지만 이미 다주택자들에게 혜택이 거의 없기 때문에 재건축·재개발로 인한 집값 상승은 제한적일 것"이라고 덧붙였다.


청약 제도의 개선이 필요하다는 의견도 있다. 3040세대가 청약시장에서 소외되면서 영끌(영혼까지 끌어모아) 대출을 통한 패닉바잉이 계속될 수 있다는 것이다.


박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "정부가 공급 시그널을 계속 주고 있지만 청약에서 특별공급을 늘리거나 소득·자산기준 완화 등이 필요하다"고 말했다.