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규제할수록 힘든 무주택자…"집 사라는건지 말라는건지"

시장 침체, 각종 규제에 매매 포기하고 전세로 돌아서는 실수요자
"시장 양극화 불러온 규제의 역설"

문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

등록 : 2019-06-11 11:46


"대출은 막혔는데 서울 집값은 너무 올라버렸고 청약을 하자니 가점이 안돼 기대조차 할 수 없는 상황입니다. 갈수록 내 집 마련이 어려워지는 기분이네요."(30대 직장인 A씨)

고분양가를 통제하고 무주택 실수요자를 위해 청약제도를 가점제 위주로 개편하는 등 정부가 부동산 안정에 안간힘을 쏟고 있지만 이같은 정책들이 오히려 내 집 마련을 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있다.

11일 부동산업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 규제를 위해 분양가 상한을 100~105%로 낮추기로 하자 재건축·재개발 등 정비사업장을 중심으로 후분양을 적극 검토하고 나섰다.

기존에는 신규로 분양하는 사업장의 분양가가 주변의 과거 분양으로부터 1년이 경과한 경우 종전 분양가의 110%로 산정할 수 있어 분양가격을 올리는 것이 가능했다.

하지만 앞으로는 1년 이내 분양은 종전 분양가의 100% 이내, 1년 초과 분양의 경우 105% 이내, 주변시세의 100% 이내 등 분양가격을 높이기가 까다로워졌다. 이 개선안은 오는 24일 분양 보증 발급분부터 적용된다.

업계에선 HUG의 고분양가 규제로 재건축·재개발 시장이 영향을 받을 것으로 보고 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "종전 대비 수익성이 둔화되는 만큼 분양을 추진중인 재건축·재개발단지에 부담으로 작용할 것"이라며 "조합과 시행사의 수익성 둔화로 이어질 수 밖에 없기 때문에 중장기적으로 정비사업 속도 둔화도 가능한 시나리오"라고 말했다.

이에 강남권 일부 재건축 단지들을 중심으로 후분양 도입을 검토하는 분위기가 감지되고 있다. 후분양제를 택하면 HUG의 통제를 받지 않고 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다.

후분양은 선분양보다 자금조달이 어렵고 준공 이후 부동산 시장을 예측하기 어렵다는 점에서 조합이나 시공사도 위험부담을 안아야 한다. 하지만 완공 이후 분양가에 이같은 비용을 반영할 수 있다는 점에서 수분양자의 부담도 만만치 않다.

또한 후분양은 준공이 임박해 분양을 하기 때문에 수요자 입장에서는 중도금, 잔금 등을 마련할 여유가 짧아진다. 사업자와 소비자 모두 자금조달에 부담이 생길 수 밖에 없는 구조다.

여기에 단기적으로 공급이 감소하는 효과도 불러올 수 있어 후분양에 대해서는 여러가지로 갑론을박이 벌어지고 있는 상황이다.

상황이 이렇자 고분양가를 통제하기 위한 규제가 오히려 서울 내 공급을 감소시키고 실수요자들의 부담만 키우는 것 아니냐는 지적이 나온다.

서울 집값이 이미 크게 올라버린 상황에서 대출조건은 더욱 강화되고 청약도 가점이 높지 않으면 당첨되기 어려워지면서 무주택 실수요자들과 일시적 2주택자들의 불만이 높아지고 있는 것이다.

이에 올 들어 매매보다 전세에 머무르는 수요가 늘어나는 추세다.

국토부 자료에 따르면 지난 4월 기준 전국 전·월세 거래량은 16만1744건으로 전년 동월(15만3609건) 대비 5.3% 증가한 것으로 나타났다. 최근 5년 평균(14만1807건)과 비교했을때도 14.1% 늘어난 수치다.

또한 올 4월까지 누계 전·월세 거래량은 69만4903건으로 전년 동기(64만5833건) 및 5년 평균(59만3774건) 대비 각각 7.6%, 17.0% 증가했다.

반면 주택 매매거래량은 지난 4월 5만7025건으로 전년 동월(7만1751건) 및 5년 평균(8만9425건) 대비 각각 20.5%, 36.2% 줄어든 것으로 집계됐다. 4월까지 누계는 20만2112건으로 전년 동기(30만4579건) 대비 33.6%, 5년 평균(31만5426건)보다는 35.9% 감소했다.

고강도 규제로 반 년 넘게 집값 하락세가 이어지자 정부는 시장이 안정기에 접어들었다고 자평하고 있다. 하지만 규제의 영향이 미지치 않는 사각지대에 여전히 현금이 몰리며 이상과열현상이 나타나고 있다.

실제로 지난달 진행된 서울 마포구 '공덕 SK리더스뷰' 1가구 취소물량 청약이 화제가 됐다. 분양가가 2년 전 수준으로 책정되면서 수억원의 시세차익이 기대되는 곳이었다. 당첨되면 당장 이달 말까지 4억원 넘는 현금을 마련해야 함에도 불구하고 무려 4만7000여명의 청약자가 몰리며 역대급 경쟁률을 기록했다.

이에 전문가들은 시장원리를 무시한 과도한 규제로 풍선효과가 나타나고 있다고 지적했다.

업계 관계자는 "정부의 각종 규제책이 서울 아파트의 희소성을 부각시키면서 수요자들의 투기심리를 부추기는 동시에 시장을 양극화시키고 있다"며 "정작 무주택 실수요자들의 내 집 마련은 갈수록 어려운 방향으로 가는 분위기"라고 말했다.