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"분양 할까 말까"…분양가 규제에 눈치만 보는 건설사

후분양 검토하던 정비사업장 다시 선분양 돌아서기도
분양지연에 공급난 우려…정규 추가규제 따른 영향 예의주시

문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

등록 : 2019-07-11 14:26


정부가 집값 과열을 막기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다고 나서면서 하반기 분양일정이 불투명해졌다. 고분양가 규제를 피해 후분양을 검토하던 사업장들은 이번 추가규제로 퇴로가 막히자 갈팡질팡하는 모습이다. 일부 단지들은 후분양에서 다시 선분양으로 돌아서는 등 대응방안 마련에 나섰다.

11일 부동산114에 따르면 올 하반기 전국 아파트 분양예정 물량은 18만8682가구(임대 포함한 총가구수 기준)다.

이 가운데 투기과열지구에서 분양되는 물량은 총 3만6625가구다. 지난해 하반기 1만5443가구 대비 2배 이상 증가한 수준이다. 분양물량은 서울이 2만7865가구로 가장 많고 세종이 817가구로 가장 적다.

하지만 이 가운데 실제로 공급되는 물량이 얼마나 될지는 미지수다. 이미 상반기에 예정됐던 물량 상당부분이 하반기로 연기된데다 고분양가 사업장 심사기준 변경, 오는 10월 예정된 청약업무 이관 등 영향으로 일정이 또 한 번 밀릴 가능성이 높기 때문이다.

게다가 최근 정부가 민간택지에도 분양가상한제를 적용하는 방안을 검토중이라고 밝히면서 분양시장 분위기는 더 얼어붙었다.

민간택지 분양가상한제 부활은 재건축·재개발 등 정비사업의 사업성에 타격을 줄 수 있다. 일반분양 분양가가 낮아질수록 조합원의 부담이 가중되는 구조이기 때문이다.

이에 연말까지 서울에서 정비사업을 통해 공급 예정이었던 약 1만1700가구의 분양 여부가 시장의 관심사로 떠올랐다.

당초 지난달 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사기준을 강화하고 나서자 반포 원베일리, 삼성 상아2차, 둔촌주공 등 서울 주요 재건축 단지들이 규제를 피하기 위해 후분양을 검토하고 나섰다.

하지만 최근 김현미 국토교통부 장관이 "민간 택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"며 "주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토 중"이라고 밝히자 후분양을 선택했던 단지들이 다시 선분양으로 돌아서는 분위기다.

서울 반포동 신반포3차·반포경남 재건축조합은 후분양을 유력하게 검토하다 최근 이를 원천 재검토하기로 한 것으로 알려졌다. 세운재정비촉진지구 내 '힐스테이트 세운' 또한 같은 이유로 분양방식 재검토에 나섰다.

업계 관계자는 "정부가 사실상 강남권 등 서울 주요 정비사업장을 타깃으로 규제하고 있는 탓에 어떤 방식으로 분양을 하더라도 결국 규제를 받을 수 밖에 없는 상황"이라며 "당분간 상황을 지켜보며 대응할 수 밖에 없다"고 말했다.

전문가들은 정부 규제로 정비사업의 수익성 타격이 불가피함에 따라 분양이 대거 연기될 것이라는 관측을 내놓고 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "조합과 시행사의 수익성 둔화는 중장기적으로 재건축·재개발의 속도 둔화로 이어질 가능성이 있다"며 "정비사업 중심의 건설사에 부정적 이슈"라고 설명했다.

이상우 유진투자증권 연구원은 "정비사업의 취지 자체가 수분양자의 로또분양을 만드는 것이 아니라 조합원들의 부담 감소를 통한 주택 재정비에 있다"며 "일반분양 물량이 많은 단지의 경우 하반기 분양 자체가 불투명해진 상황"이라고 말했다.

반면 시장 움직임에 즉각적으로 대응하는 정부 규제로 인해 사업자들이 분양을 마냥 미룰수만은 없을 것이라는 분석도 나온다.

업계 관계자는 "정부가 민간 분양가상한제를 어떤 방식으로 언제 발표할지 시장 상황을 보고 결정하겠다며 향후 움직임에 따른 대응을 경고하고 나섰기 때문에 빠져나갈 구멍이 크지 않다"며 "이전 참여정부 시절 시행했던 분양가상한제와는 분위기가 다를 것"이라고 말했다.