최종편집시간 : 2019년 09월 21일 10:33
EBN
페이스북 트위터 네이버뉴스스탠드
실시간 News

분양가상한제 지역 '조합원분양가>일반분양가' 가능할까?

정비업계 "가능성 낮다…원가보다 더 저렴할 수 없어"
추가 분담금·조합원분양가 높아져 사업성은 악화될 것

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-20 11:01

국토교통부의 분양가상한제 적용 기준 완화 방침이 발표되자 조합원분양가격이 일반분양가보다 더 비싼 기현상이 발생할 것이라는 우려가 쏟아졌다.

하지만 정비업계 전문가 뿐만 아니라 조합 측에서도 "터무니없는 계산"이라는 비판이 만만치 않다. 두 가격 차이가 줄어들 수는 있어도 원가 수준인 조합원분양가보다 일반분양가격이 더 낮아질 수는 없는 구조적 한계가 있다는 것이다.

▲ 서울시 용산구 남산에서 바라본 주택가 전경ⓒEBN 김재환 기자

이에 대해 국토교통부 관계자는 20일 “분양가상한제가 적용된 지역에서 별도의 분양가심사위원회 결정을 봐야겠지만 원가(조합원분양가)보다 더 낮은 일반분양가격이 책정될 가능성은 매우 낮다"고 선을 그었다.

이는 민간택지의 일반분양가격을 건설원가(택지비+건축비)에 적정 이윤으로 제한하는 분양가상한제가 적용될 경우 조합원분양가격이 일반분양가격보다 비싸지는 기현상이 일어날 수 있다는 여론에 대한 반박이다.

현재 관리처분인가 계획서 기준 일반분양가격은 조합원분양가보다 10~20% 비싼 가격에 형성돼 있다. 신반포3차·반포경남 재건축 단지의 경우 조합과 일반분양가격은 각각 16억2000만원과 17억2040만원이다.

일각에서 제기된 '조합원분양가>일반분양가' 가능성은 분양가상한제가 적용되면 일반분양가격이 현행 대비 약 20~30% 저렴해진다는 국토부 시뮬레이션 결과에 근거한다.

신반포3차를 예로 들면 일반분양가격이 조합원분양가보다 3억~4억원 낮은 12억~13억원대까지 떨어진다는 얘기다.

하지만 정비업계 전문가들은 '최악의 경우'에도 일반분양가격이 조합원분양가와 인접한 정도까지 떨어질 뿐이라고 내다봤다. 일반분양가격이 낮아지고 조합원분양가격이 높아지면서 두 가격 차이가 줄어들 수 있어도 역전현상은 일어나기 어렵다는 얘기다.

'조합원분양가>일반분양가' 현상이 실현되기 어려운 이유는 기존에 갖고 있던 땅과 주택의 자산가치(종전평가액)를 빼고 새 건축비만 치르는 조합원분양가보다 땅값을 추가로 치러야 하는 일반분양가격이 조금이라도 높을 수 밖에 없는 구조에 있다.

분양가상한제가 적용돼도 일반분양가격에는 건설원가와 건설사 이윤(조합원분양가 수준)에다 땅값이라는 추가 항목이 포함된다는 계산이다.

이에 따르면 신반포3차의 경우 관리처분인가 계획서상 조합원분양가격이 변하지 않는다는 가정 하에 조합원분양가격과 일반분양가격은 16억원 중후반대에서 접점을 찾을 가능성이 높다.

김성주 공인중개사협회 전임교수는 "부동산 시장을 아는 사람이라면 분양가상한제로 인해 조합원분양가격이 일반분양가보다 비싸진다는 얘기에 공감할 수는 없을 것"이라며 "분양가상한제가 적용되면 최악의 경우 원가 수준의 조합원분양가에 근접한 정도일 것"이라고 강조했다.

다만 일반분양가격(수익)이 떨어지는 만큼 조합원분양가격과 추가 분담금이 더 많아질 수 밖에 없다는 점에서는 이견이 없었다.

▲ 충남 천안시의 한 공인중개사 모습ⓒEBN 김재환 기자

강남권 재건축 단지의 한 조합장은“일반분양가격이 아무리 낮아져도 조합원분양가에 근접한 수준 이상으로 떨어지지 않는다"면서도 "다시 자산평가를 받아야겠지만 수익이 떨어지는 만큼 조합원분담금이 많아질 가능성이 매우 높아 당초 예상했던 사업성에 문제가 생겼다"고 말했다.

공인중개사협회 서울 서초구 지부 위원장 이덕원 양지공인중개사사무소 대표는 "일반분양이 많은 대단지일수록 수익성이 더 많이 떨어질 것"이라며 ”다만 일반분양가격이 조합원분양가보다 더 낮아질 가능성은 대단히 낮다"고 설명했다.

서울 강남구 LBA훼미리공인중개사사무소 맹주은 대표도 "지금까지는 조합원분과 일반분양 가격 갭이 큰 상황이었다"며 "조합원 부담금이 늘어도 수익성이 마이너스까지는 가지 않으리라 본다"고 말했다.