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일반분양 품질 떨구기 우려…추가분담금 회피 '꼼수' 나오나

별도 임시총회 없이 건축비 절감하고 사업비 손실 보전
같은 아파트 단지에 가격·품질 차이나는 조합·일반 주택

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-20 13:49

분양가상한제가 적용될 경우 발생할 조합원 추가 분담금을 최소화하기 위해 조합 측이 일반분양 주택의 품질을 대폭 떨어트릴 수 있다는 우려가 나온다.

조합원분담금이 늘어나면 조합원 과반 동의를 얻어야 하고 지자체가 매입할 임대주택의 설계는 변경하기 힘들기 때문에 건축비를 낮추는 것이 사업비 손실을 막는 손쉬운 방법이기 때문이다.

▲ 서울시 서초구의 한 재건축 단지 전경ⓒEBN 김재환 기자

정비업계 관계자들은 20일 정비사업(재건축·재개발) 조합 측이 분양가상한제 도입 후 사업비 손실(일반분양가 하락) 대처방안으로 일반분양 건축비 절감에 나설 가능성이 높다고 내다봤다.

도시정비법과 조합 표준약관에 따라 조합원분담금의 변동사항이 생겼을 경우 반드시 별도의 임시총회와 과반 동의를 받아야 하지만 이 과정이 쉽지 않다는 계산에서다.

특히 관리처분인가 이후 분양을 앞두고 있는 정비사업 단지들은 사업을 멈추기도 어려운 시점이어서 설계변경을 선택할 가능성이 높다.

다수 정비사업을 수행하고 있는 대형 건설사 관계자는 "시공사 선정하는 일도 조합원 과반 동의를 받기 어려운데 어떻게 돈을 더 내라는 총회에 인원을 모으겠느냐"며 "가장 쉬운 방법은 일반분양 주택의 건축비(유상 옵션·마감재·골조 등)를 절감하는 방법"이라고 설명했다.

서울 강남구 A공인중개사 관계자도 "(조합 집행부가) 조합원들에게 당초 공약한 분담금 이상을 내라고 요구하는 건 리스크가 크다"며 "그렇다고 임대물량을 건드리기에는 서울시 (매입) 협의가 걸려있기 때문에 일반을 건드린다"고 말했다.

일반분양 건축비 절감 방법으로 유력하게 거론되는 방안은 '마이너스 옵션'이다. 이는 골조나 마감재와 같은 최소한의 자재만 건축비에 포함하고 기존에 제공되던 붙박이 가구와 가전, 가변형벽체를 유상 옵션에 포함하는 방식이다.

이 경우 옵션을 선택하는 일반분양 청약자들은 상당한 추가 비용을 지불하고 입주하게 된다. 이 때문에 공인중개 일선에서는 조합원 주택과 일반분양 주택의 가격 차이를 설명해야 하는 일이 잦다고도 증언한다.

서초구 B공인중개사 관계자는 "손님들이 같은 아파트인데 가격차이가 많이 나는 매물에 관해 물어보면 조합원 주택과 일반분양 차이라고 설명할 때가 많다"며 "(일반분양 주택은) 저층부 아니면 역 접근성이 좋지 않아 같은 단지 내에서 입지가 좋지 않은 곳에 배정된다"고 말했다.

또 전문가들은 일반분양 건축비를 빼도 도시정비법상 허용하는 규모 이상으로 조합원 추가 분담금이 발생한다면 조합원에게 들어가는 비용 외에 건축비를 더 뺄 수 있다고 전망했다.

기부채납으로 반드시 조성해야 하는 공원이나 주차장 등을 제외하고 각종 주민편의시설까지 축소할 수 있다는 얘기다.